Какие опасности подстерегают покупателя коммерческого объекта при его покупке у физического и юридического лица

Принципиальной разницы между порядком приобретения объекта недвижимости у физического лица и порядком приобретения объекта у юридического лица нет. Процесс приобретения объекта недвижимости можно условно разделить на следующие этапы.

 

 

Прежде чем принять решение о приобретении объекта недвижимости необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на это объект. Особое внимание следует обратить на информацию о праве на данный объект (совсем необязательно, что речь идет о праве собственности), о собственнике, есть ли обременения, ограничения и т.д. Если речь идет о приобретении самостоятельного объекта недвижимости, а не помещения в здании, необходимо побеспокоиться и о судьбе земельного участка под этим объектом, а, следовательно, посмотреть и все правоустанавливающие документы на него. Следует также самостоятельно получить в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выписку на данный объект недвижимости. Если при покупке фигурирует и земельный участок, то необходимо запросить информацию в кадастровой палате и на него. Такие меры предосторожности объясняются тем, что документы, которые предоставляет продавец, могут быть устаревшими.

Так же стоит потребовать у продавца поэтажный план, полученный в БТИ, а также экспликацию и выписку из техпаспорта на данный объект. Если речь идет о земле, то неплохо посмотреть и кадастровый план на участок. Сделав это, вы будете уверены, что у продавца действительно существует право собственности (или иное право) на указанный объект, обременение прав отсутствует, а также убедитесь в том, что продавец не проводил самовольно перепланировок помещений без согласования с БТИ. Итогом всех действий будет полная информация о юридической чистоте объекта и об отсутствии прав на него у третьих лиц.

 

 

Важно убедиться в полномочиях продавца на совершение сделки купли-продажи. Если речь идет о продавце как физическом лице, то необходимо посмотреть паспорт и сверить все паспортные данные с данными, указанными в правоустанавливающих документах на приобретаемый объект. Если продавец – юридическое лицо, то обязательно нужно покупателю ознакомиться с учредительными документами организации, проверить полномочия руководителя при совершении подобного рода сделок, сверить данные с предоставленными правоустанавливающими документами на приобретаемый объект. В случае если сделка будет совершена от имени продавца с превышением полномочий или при отсутствии таковых, то в последствии сделка может быть признана судом недействительной.

 

До подписания передаточного акта надо тщательно осмотреть офисное помещение, проверить техническое состояние коммуникаций, сопоставить облик помещения с тем, что указано в правоустанавливающих документах (например, площадь, расположение и т.д.). Все недочеты, претензии к внешнему облику объекта, коммуникациям и т.д. необходимо оформить в письменном виде и предъявить продавцу. Желательно иметь копию данного документа у себя за подписью продавца.

 

В случае, если все предыдущие этапы пройдены успешно и покупатель уверен в том, что объект в правовом смысле чист, а также соответствует всем заявленным покупателем требованиям, следует самый главный этап – заключение договора и передача объекта недвижимости. Если покупатель на стадии подписания договора купли-продажи продолжает действовать самостоятельно, т.е. без юридической помощи со стороны, то необходимо обратить особое внимание на содержание договора: существенные условия договора, предмет договора, цену, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок разрешения споров и т.д. Необходимо помнить, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Покупатель должен быть очень внимателен при подписании всех документов. Все претензии к приобретаемому объекту, если таковые имеются, не лишним будет зафиксировать в данном акте.

Нужно помнить, что невнимательность может обернуться для покупателя потерей денег, объекта или вереницей судебных заседаний.

 

Таким образом, на каждом этапе необходим правовой анализ документов, все замечания по отношению к документам, приобретаемому объекту нужно фиксировать.

Также не следует забывать о мошенничестве на рынке недвижимости и строительных пирамидах, продаже чужой недвижимости, многократной продаже объектов и т.д. Все это свидетельствует о том, что самостоятельно действующий покупатель не застрахован от подобного в отношении себя. Самый лучший способ обезопасить себя - это обратиться к специалистам.