ИПОТЕКА: ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ПОМОЩЬЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА – КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА

Общие сведения об ипотеке

К приобретению объектов коммерческой недвижимости с помощью ипотечного кредита зачастую применяют термин «коммерческая ипотека». Соответствующая практика широко распространена в мире и в последнее время начинает активно развиваться в нашей стране. Однако для нас это всё же явление новое, поэтому для начала следует определиться с понятиями.

Ипотекой называют кредитный договор, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет возможность взыскать с должника (залогодателя) стоимость недвижимого имущества в случае неисполнения им своего обязательства.

В отношении данных договоров применяются как общие правила Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, так и нормы специального закона, каковым является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 1 ст. 9 указанного закона существенными условиями договора ипотеки являются достижение договорённости о предмете ипотеки, его стоимости, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В средствах массовой информации и в обыденной жизни чаще всего обсуждаются вопросы связанные с ипотекой жилья, однако для организаций наибольшую актуальность имеют вопросы связанные с ипотекой именно коммерческой недвижимости.

К коммерческой недвижимости относят объекты, предназначенные для деятельности связанной с извлечением прибыли. На практике, в основном, они представляют собою нежилой фонд, в частности, к объектам коммерческой недвижимости относят производственные, складские, торговые и административные здания, строения, сооружения и помещения (части зданий), впрочем, к объектам коммерческой недвижимости с определёнными оговорками могут быть отнесены и жилые помещения, используемые в коммерческих целях и земельные участки используемые в производственных, в том числе и сельскохозяйственных, и иных целях, связанных с извлечением прибыли.

Коммерческая ипотека

Конструкция сделки коммерческой ипотеки заключается в долговом финансировании покупки объекта коммерческой недвижимости под залог самого же приобретаемого объекта. Специфика данного вида сделок заключается в двух аспектах. Во-первых, это более сжатые, по сравнению с жилищным кредитованием, сроки погашения кредита, это обусловлено тем, что приобретённый объект недвижимости используется для получения дохода и таким образом окупает себя. Во-вторых, процентные ставки по ипотечным кредитам выданным на покупку коммерческой недвижимости зачастую выше чем по кредитам, выданным на покупку жилья. С одной стороны это связано всё с той же доходностью, а с другой с многочисленными усилиями предпринимаемыми государством с целью стимулирования развития жилищной ипотеки как соиально значимой сферы. Кроме того, размер первоначального взноса в коммерческой ипотеке больше чем в жилищной, а в качестве условий присутствуют требования прибыльности баланса и временного ценза деятельности заёмщика. Эти требования обусловлены необходимостью отсева некредитоспособных приобретателей. При этом регистрации права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает, и это указывает нам на ещё одну очень важную особенность коммерческой ипотеки: объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

На практике, при недостаточности средств для приобретения, в договоре купли-продажи прописываются соответствующие условия о системе оплаты и моменте перехода права собственности, в результате чего приобретатель соблюдает законоположения и при этом может совершить сделку даже в условиях ограниченности денежных ресурсов, что очень важно для малого и среднего бизнеса. Однако поступить так можно только тогда, когда заёмщик может «поторговаться» с кредитором об условиях договора при его заключении.

Следует также упомянуть и о фирмах, называемых в последнее время «девелоперскими». Они в своей деятельности ставят такие сделки на поток, приобретая объекты коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду или перепродажи с целью получения прибыли. Опыт показывает, что такой вид бизнеса может быть весьма доходным делом. Одним из направлений деятельности этих фирм является так называемый «лэнд-девелопмент», осуществляемый в отношении земельных участков и включающий в себя разработку инвестиционного проекта, землеустройство и развитие инфраструктуры. На сегодняшний день уже существует нормативная база, связанная с предоставлением кредита под залог земельного участка, однако возникают проблемы с ликвидностью этих активов.

Прогнозы относительно коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека, как вид сделок по приобретению объекта коммерческой недвижимости с помощью кредита залогом под который является сам приобретаемый объект, является одним из перспективных направлений развития делового оборота. Растёт число желающих воспользоваться возможностью заключения такой сделки.

В нынешних условиях коммерческая ипотека используется в основном крупными компаниями. Это обусловлено оговорёнными выше особенностями такого договора, по общему правилу требующего значительных финансовых ресурсов. Однако наиболее нуждаются в ней как раз малые и средние фирмы. Помочь изменить ситуацию могло бы внесение поправок в закон об ипотеке, предусматривающих возможность одновременного перехода правасобственности и возникновения обязательств по залогу.

Необходимо заметить, что на развитие ипотеки влияет масса взаимосвязанных факторов. Так стабилизация общей экономической конъюнктуры позволит банкам осуществлять кредитование на более длительные сроки, что в свою очередь повысило бы доступность такой схемы приобретения коммерческой недвижимости и дало бы новый импульс развитию бинеса.

Евдокимов А. Н.
Юрисконсульт Tenzor Consulting Group