ИПОТЕКА: ПОЛУЧЕНИЕ КРЕДИТОВ НА РАЗЛИЧНЫЕ ЦЕЛИ ПОД ЗАЛОГ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие ипотеки

Ипотека – кредит под залог недвижимости. Ипотека как таковая представляет собою кредитный договор, предполагающий для кредитора, являющегося залогодержателем, возможность взыскания с должника, выступающего залогодателем, в случае неисполнения последним своего обязательства, стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, при этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Важно также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Ипотека как инструмент долгового финансирования

Ипотека является одним из видов долгового финансирования. Привлекаемые таким способом средства могут быть использованы на различные цели. Рынок долгового финансирования весьма обширен и диверсифицирован. С одной стороны в настоящее время в нашей стране бурно развивается потребительское кредитование, однако с другой стороны по-прежнему важным остаётся вопрос кредитования малого и среднего бизнеса. Предоставление заёмных средств таким организациям и предпринимателям имеет опредённую специфику, которая заключается в относительно высокой рискованности таких вложений. Указанная специфика имеет два следствия: либо кредиты предоставляются под высокие проценты, либо кредитор требует солидного обеспечения долга.

Необходимо учитывать, что сам бизнес бывает различным по своему характеру и доходности. С одной стороны мы видим предпринимателей, готовых в погоне за прибылью с головой броситься в любую авантюру, которая может как обогатить их так и разорить. Обычно они готовы платить высокие процентные ставки по кредитам в надежде на высокую доходность своего дела. С другой стороны есть и те кто предпочитает надёжность. Эти люди занимаются делами которые не приносят баснословной прибыли, однако гарантируют стабильность получения дохода. Такие бизнесмены обычно не могут себе позволить получение кредитов с высокими процентными ставками, однако будучи уверенными в надёжности своего бизнеса они могут пойти на то, чтобы предоставить в обеспечение долга те объекты коммерческой недвижимости, которыми они располагают, тем более, что, как мы уже оговорили, выше за ними сохранится возможность использования этих объектов.

Сами заёмные средства, обеспеченные залогом недвижимости зачастую привлекаются для масштабного расширения бизнеса. Они также могут быть использованы для закупки нового оборудования, станков, аппаратуры, производственных линий, проведения комлексной модернизации предприятия.

Предмет ипотеки

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, то есть объекты коммерческой недвижимости. При этом, если иное не предусмотрено договором, объекты, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со ст. 135 ГК РФ, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Кроме того нужно ещё учесть, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Не всегда однако объекты коммерческой недвижимости находятся у предпринимателя на праве собственности. Зачастую субъекты малого и среднего бизнеса располагают лишь правами аренды на используемые ими здания и помещения, но и в этом случае у них есть возможность получения ипотечного кредита, так как правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), в той мере в которой это не противоречит существу арендных отношений.

Договор об ипотеке

Договор об ипотеке считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация фиксирует данные об ипотеке как обременении имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Проблемы ипотечного кредитования под залог коммерческой недвижимости

С предоставлением денежных заёмных денежных средств под залог объектов коммерческой недвижимости связаны определённые проблемы.

Одной из таких проблем может стать неопределённость прав в отношении имущества являющегося предметом залога. С одной стороны, если есть сомнения относительно того, кто является собственником закладываемого имущества, проблемы восзникнут уже при самом заключении договора, это же касается прав аренды и субаренды. С другой стороны, даже тогда, когда договор заключён, могут возникать ситуации осложняющие реализацию прав на заложенное имущество. Так в случае банкротства законодательство предусматривает ряд категорий кредиторов имеющих преимущество даже в отношении залогодержателя, кроме того при залоге прав аренды в ряде случаев такие права обесцениваются в виду административных решений, например о сносе или реконструкции здания, которые ведут к прекращению самих договоров аренды.

Другой вид проблем может быть связан с ликвидностью предмета ипотеки. Объект коммерческой недвижимости может иметь изъяны как конструктивного (например, ветхий фонд), так и ситуативного характера (например, неразвитость инфраструктуры), снижающие его рыночную стоимость и как следствие сумму кредита предоставляемого под залог такого объекта.

* * *

Как бы то ни было ипотека является относительно надёжным видом кредитования, с одной стороны владельцу объекта коммерческой недвижимости получить кредит для различных целей, а с тругой стороны – кредитору быть уверенным в том, что он не потеряет вложенных средств. Однако с тем, чтобы минимизировать возможные риски и выбрать наиболее выгодные условия контракта следует проконсультироваться с юристами специализирующимися в данной области.