Аренда офисных и торговых помещений. Некоторые рекомендации.

В Москве наблюдается повышенный спрос на коммерческую недвижимость, растет спрос и в других городах России. Предприниматели расширяют свое дело, начинают новое, или просто нуждаются в других помещениях в связи с переездом. Обыкновением рынка стало заключение договора еще на этапе строительства недвижимости. Заключение таких сделок продиктовано недостаточным предложением офисной и торговой недвижимости под аренду на рынке и давлением арендодателей, которые заинтересованы в оптимизации своего финансового планирования. Заключая договор в период, когда стройка еще не завершена, арендодатель добивается внесения арендной платы авансом, что в конечном итоге позволяет ему ускорить оборачиваемость средств, уменьшить срок окупаемости вложений в объект недвижимости. Во многих случаях арендаторы оказываются практически лишены выбора и идут на заключение договора, когда здание еще не построено. Причем в такой ситуации оказывается и малый бизнес, который нуждается всего-то в небольших офисных помещениях, и средний, например, многие т.н. «якорные арендаторы» в торговых центрах резервируют площади для себя еще во время строительства.

 

Необходимо указать на актуальность данного вопроса и важность заключения юридически грамотного договора. Первое обусловлено тем, что данная практика получила распространение, второе, тем что от договор аренды является одним из самых важных для хозяйственной деятельности многих юридических лиц и предпринимателей. В случае, если договор будет заключен с серьезными недостатками, то это составит серьезную проблему. Меньше всего пострадают арендаторы офисных помещений, они, как правило, менее привязаны к месту и могут себе позволить переезд относительно безболезненно. Хуже всего придется арендаторам торговых помещений, для большинства из них аренда конкретного помещения синонимична данному бизнесу и потеря площадей в их случае повлечет закрытие этого бизнеса (магазина, кафе, боулинга). Кстати, последнее осознается также и арендодателями, что дает им повод для оказания дополнительного давления, если договор это позволяет.

 

Стороны, пока объект недвижимости и права на него не зарегистрированы в установленном законом порядке (обыкновенно, как минимум, до окончания строительства), вынуждены прибегать к заключению предварительного договора. Предварительному договору аренды нежилого помещения должно быть уделено дополнительное внимание, во-первых, из-за его важности для арендатора, во-вторых, поскольку правовое регулирование договора данного типа отличается некоторой сложностью. Закон не знает такого отдельного вида договора, как договор аренды нежилого помещения, поэтому названный договор регулируется преимущественно общими нормами о договоре аренды, что требует дополнительной работы при составлении проекта. В силу определенной недостаточности правового регулирования нельзя пренебречь подробной регламентацией отношений сторон в тексте договора. Другим фактором, понуждающим внимательно относиться к подготовке проекта или замечаний на проект, является схема исполнения предварительного договора. Данная конструкция неудобна тем, что существует ничем не заполненный разрыв между представлением со стороны арендатора (выплатой аванса, неких сумм в обеспечение заключения в последующем основного договора, пр.) и представлением со стороны арендодателя (окончательным подтверждением статуса арендатора и его прав на недвижимость, подписанием арендодателем основного договора). Такая схема исполнения создает дополнительные риски для арендатора, которые особенно высоки, поскольку арендаторы зачастую стремятся начать отделку помещений еще до заключения основного договора. В такой ситуации появляется множество вопросов, и достаточное количество из них мы будем вынуждены оставить за пределами рассмотрения в данной статье, отчасти потому, что ограничены объемом статьи, отчасти из-за невозможности адекватного переложения вопросов специальной компетенции в популярную форму, отчасти из-за того, что разрешение всех таких вопросов означает фактически написание договора как такового, к чему статья не может быть сведена.

 

 

В предмете договора аренды нежилого помещения необходимо указать, какое помещение передается в аренду. К данному положению закон предъявляет особенные требования, поскольку помещение как таковое является индивидуально-определенным объектом и ему не существует абсолютно эквивалентной замены, в отличие от, например, литра бензина какой-либо марки, его без каких-либо сложностей можно заменить другой литр бензина такой же марки. В силу индивидуальной определенности помещения договор должен содержать указание, какое конкретно помещение передается в аренду. Неблагоприятные последствия для сторон, определенные законом, очень чувствительны, договор, не содержащий такого указания, будет признан незаключенным, т.е. арендодатель будет свободен от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Составить условие договора, которое бы отвечало требованиям закона, несложно, достаточно взять оформленный надлежащим образом архитектурный план и выделить на нем помещение. Необходимо проследить, чтобы такой план содержал привязку по осям, иначе будет невозможно определить, какое же помещение имелось ввиду при составлении договора и последуют указанные неблагоприятные последствия.

 

 

Перед заключением договора необходимо установить статус и полномочия лиц, представляющих арендодателя. Данный вопрос является совершенно нелишним, поскольку сохраняется высокая вероятность наступления неблагоприятных последствий для арендатора при заключении сделки неуполномоченным лицом. Круг возможностей здесь достаточно широк, арендодатель м.б. признан не заключившим предварительный договор (если, допустим, сделка была заключена неуполномоченным лицом, например, истек срок доверенности или доверенность не предоставляла полномочий на заключение такого договора). Фактически это будет означать, что арендодатель не обязан заключать основной договор и не обязан передавать помещение арендатору. В других случаях договор может быть признан недействительным, т.е. арендатор, скорее всего, лишится помещения (в случае заключения крупной сделки, которая не получила одобрения в установленном законом порядке). Вероятность подобных ситуаций не так низка, как это могло бы показаться.

 

 

Как показывает практика, неожиданные сложности для стороны бывают порождены из-за того, что при заключении договора арендатор не знакомился достаточно внимательным образом с приложениями к договору. Необходимо понимать, что составление договора в виде отдельного тела документа и приложений к нему является просто приемом юридической техники и статус приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, никак не ниже условий, изложенных в теле договора. Последнее означает, что важные условия могут быть включены в приложения, к которые обыкновенно менее внимательно вычитываются, что и может оказаться потом причиной неприятных споров.

 

 

Продолжением порока невнимательного отношения к документации является недопонимание важности правильного оформления всех актов, относящихся к исполнению договора. Наиболее распространенной ошибкой арендатора является утверждение акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения. Судебная практика формируется таким образом, что утверждение арендатором акта, не содержащего описания дефектов помещения, влечет для него обязанность устранить за свой счет такие дефекты.

 

 

Проблемы, которые появляются у лица, намеревающегося заключить предварительный договор аренды нежилого помещения, конечно же, не сводятся к указанным выше. Кроме того, они заслуживают более пристального внимания и обсуждения, но которое бы уже происходило в рамках специальной компетенции. Однако, допустимые объемы статьи не позволяют составить руководство, которое хотя бы претендовало на универсальность, доступность изложения не дает возможности углубиться в рассмотрение специальных вопросов. Лучшим средством предотвратить возможные проблемы является тщательная проработка договора в каждом отдельном случае.

 

Делягин И.В.

Партнёр проекта www.peredsudom.ru

+ 7 (495) 500-85-28